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珠海市法制局关于政府规章《珠海经济特区既有住宅增设电梯办法(征求意见稿)》公开征求意见的公告

 珠海市法制局关于政府规章《珠海经济特区既有住宅增设电梯办法(征求意见稿)》公开征求意见的公告

 

为了推进科学立法,民主立法,现将我局正在审查的政府规章《珠海经济特区既有住宅增设电梯办法(征求意见稿)》予以公布,征求社会各界意见。有关单位和各界人士请于2017年9月10日前提出建议和意见。我局网站http://www.zhfzj.gov.cn/已设置民意调查,欢迎参与投票。

电话:2219213  2227712  2219806(传真)

邮箱:fzjfgk@126.com

信函寄至:香洲区人民东路2号市政府大院五号楼10楼1005房(邮政编码:519000)

珠海市法制局

2017年8月10

珠海经济特区既有住宅增设电梯管理办法

(征求意见稿)

第一章 总则

第一条[立法目的] 为了适应社会经济发展,完善既有住宅的使用功能,提高宜居水平,根据有关法律、行政法规的基本原则,结合珠海经济特区实际,制定本办法。

第二条[适用范围] 本办法适用于本市行政区域内既有住宅增设电梯的建设和管理。

本办法所称的既有住宅,是指具有合法权属证明或者合法报批手续,已建成投入使用的4层以上的多业主无电梯住宅。

     第三条[遵循原则]  既有住宅增设电梯(以下简称增设电梯)应当遵循业主自愿、公开透明、充分协商的原则。

第四条[职责分工] 区人民政府(以下简称区政府)负责本辖区内增设电梯的统筹协调和管理工作。

规划、建设、国土、不动产、消防、质量监督等行政管理部门按照各自职能,做好增设电梯的审批和管理工作,优化审批流程,提高审批效率。

镇政府、街道办事处应当协助相关部门对辖区内增设电梯工作进行指导和协调。

横琴新区、经济功能区管理机构履行区政府的职责。

第二章 增设电梯的条件

第五条[主体责任] 业主作为增设电梯工程项目的建设单位承担建设主体责任,依法承担法律、法规规定由建设单位承担的义务。

居民委员会、业主委员会应当对增设电梯工作予以协助、协调。

第六条[公示制度] 增设电梯的意向和建筑设计方案应当以批前公示的方式征求拟增设电梯所在用地红线范围内业主的意见,并应当经本单元房屋专有部分占本单元建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。增设电梯拟占用业主专有部分的,还应当征得该专有部分的业主同意。

前款所指面积和业主人数的计算方式按照最高人民法院的有关司法解释和相关规定执行。

第七条[设计方案]  增设电梯应当符合城乡规划、建筑设计、结构安全和消防安全等法律、法规的规定。

增设电梯设计方案以实用为原则,不得侵占现有城市道路空间,不得影响城市规划的实施,不得增加或者变相增加住宅使用空间,且应当尽量减少占用现状绿化,尽量减少对周边相邻建筑和城市景观的不利影响,尽量避免对拟增设电梯的交通单元内住宅或相邻住宅的通风、采光、通行等造成严重遮挡或不利影响。

鼓励和支持居民委员会或者业主委员会牵头对既有住宅小区增设电梯进行统一规划设计;依据批准的建筑设计方案总平面图,本单元业主协商一致后可分单元申请建设工程规划许可。

第八条[解决方案]  申请增设电梯的业主应当以书面协议形式达成以下事项的解决方案:

(一)确定电梯使用管理者;

(二)增设电梯的建筑设计方案;

(三)增设电梯工程费用的预算及其筹集方案;

(四)电梯维护保养方式及其保养维修费用分担方案;

(五)与不同意增设电梯的业主进行协商,对利益受损业主进行补偿的资金筹集方案;

   (六)如增设电梯导致有关业主的采光、通风、通行或房屋价值等合法权益受到不利影响的,应当依法给予适当补偿,补偿费用在筹集资金中支出;

(七)补偿具体事宜,由各方当事人协商一致确定。如各方无法协商一致的,参考如下方式确定:各方共同选择有资质的评估机构对房屋价值受损情况进行评估,然后由申请增设电梯的业主根据筹集资金的出资比例对利益受损业主进行补偿;

(八)法律、法规、规章规定其他应当由业主协商确定事项。

第九条 [主体责任] 增设电梯所需要的资金,可以按照以下方式筹集:

(一)根据所在楼层等因素,由业主按照一定的分摊比例共同出资,分摊比例由共同出资业主协商约定。

(二)可以申请使用房屋所有权人名下的住房公积金、物业专项维修资金。

(三)原房地产开发企业自愿资助。

(四)社会投资等其他合法资金来源。

按照前款第(一)项由业主协商约定分摊比例共同出资的,同意增设电梯的业主应当就各自出资额、维护和养护分摊等事项达成书面协议。

业主可以参考以下分摊比例约定出资、维护和养护费用的分摊:以第三层为参数1、第二层为0.5、第一层为0,从第四层开始每增加一个楼层提高0.1个系数,即第四层1.1、第五层1.2、第六层1.3,并依此类推出资比例;同一楼层各户的出资比例可以按照业主专有部分占该层建筑总面积的比例确定。

第三章 申请程序

第十条[提出申请] 业主按照如下方式提出增设电梯的申请:

(一)业主或者业主代表可以提出申请,也可以由业主委员会提出申请。多业主申请的应当推选1名业主作为代表。

(二)业主可以书面委托原房地产开发企业、物业服务企业等其他相关单位提出增设电梯申请。

    第十一条[相关手续] 增设电梯应当向城乡规划行政主管部门申请办理建设工程规划许可证,原批准图纸上已明确标识预留电梯井的除外。

增设电梯项目无需办理规划选址、建设用地规划许可和供地审批手续,建筑面积不计入计容建筑面积,免予征收地价和城市基础设施配套费,无需办理不动产权登记。城市更新、拆迁改造时,业主有权获得合理补偿,补偿标准参照电梯设备的建造成本及使用年限等因素综合确定。

规划、国土行政主管部门应当核查增设电梯的用地信息,电梯基础及其维护结构不得超出用地权属范围。

    第十二条[办理程序]  增设电梯申请建设工程规划许可证,按照以下程序办理:

(一)申请人按本办法规定提交申请材料和建筑设计方案,城乡规划行政主管部门对建筑设计方案进行审查,依照相关规定出具建筑设计方案审查意见。

(二)建筑设计方案审查通过后,由申请人配合城乡规划行政主管部门组织建筑设计方案批前公示,公示时间不少于10日。

(三)批前公示结束后,公示无异议或者已妥善处理异议后,申请人应当在两年内向城乡规划行政主管部门申领增设电梯的建设工程规划许可证,并在建设工程规划许可证的有效期内动工建设。

    第十三条[提交资料]  依照本办法第十二条第(一)项规定在办理建筑设计方案审查阶段,申请人应当提交以下资料:

(一)申请书和《珠海市建设工程(建筑类)规划许可申请表》;

(二)申请人身份证明文件;

(三)具有相应资质的建筑设计单位出具的建筑设计方案图纸;

(四)建筑设计单位出具的结构安全说明和满足消防设计规范说明。

(五)房地产权证或使用土地的有关证明文件;

(六)本单元房屋专有部分占本单元建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意增设电梯以及同意所送审的建筑设计方案的书面意见,并附有同意增设电梯的业主的房产证复印件及签名确认。

(七)其他法定材料

第十四条[批前公示]  城乡规划行政主管部门应当依照相关规定审查建筑设计方案。审查通过的,由申请人配合城乡规划行政主管部门在拟增设电梯的工程现场、规划部门网站同时进行批前公示

公示内容包括本单元房屋专有部分占本单元建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意增设电梯及同意送审的建筑设计方案的书面意见等。

第十五条[协商制度]  批前公示期间,对增设电梯事项有异议的,业主应当自行协商。业主经过协商仍无法达成一致意见的,可以请求居民委员会或者业主委员会等第三方组织协商或者调解,并由组织协商或者调解的第三方出具协商情况说明或者调解意见。

第十六条[申领许可证]  公示无异议或者已妥善处理异议后,申请人应当向城乡规划行政主管部门申领增设电梯的建设工程规划许可证。

申请人申领增设电梯建设工程规划许可证的,应当符合下列条件:

    (一)取得本单元全体业主已就电梯的建设(包括建筑设计方案)、运营、保养、维修、使用管理责任主体等问题已达成一致意见的证明材料;

    (二)增设电梯可能影响相邻住宅采光、通风等使用功能的,申请人应取得与在增设方案公示期内提出异议的相关业主就补偿问题已达成一致意见的证明材料;

    (三)有相应资质的建筑设计单位出具的建筑施工图纸。建筑施工图与原批复的建筑设计方案有较大变化的,应当重新报审建筑设计方案;

    (四)其他法定材料。

    第十七条[核发许可证]  划行政主管部门应当结合申请资料,依据相关技术标准与规范以及本办法的规定对增设电梯申请进行审查,对符合本办法要求和有关技术规定的,依法核发建设工程规划许可证。

    建设工程规划许可证有效期为两年,申请人应当在建设工程规划许可证有效期内动工建设。

    第十八条[建设规范]  增设电梯建设工程应当按照法律、法规的规定由具有相应资质的单位进行施工图设计和审查、施工以及监理。

    增设的电梯井或加建候梯厅、入户连廊等建筑工程,符合《建筑工程施工许可管理办法》规定的,施工前申请人应当到辖区建设主管部门申请领取建筑工程施工许可证;工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程,可以不申请办理施工许可证的,申请人应当到辖区建设主管部门办理开工备案手续。

    第十九条[电梯安装] 增设电梯,申请人应当选用取得相应电梯制造许可资质的电梯制造单位生产的电梯,并委托该电梯制造单位或者其委托的依法取得相应电梯安装许可资质的电梯安装单位负责安装。

    第二十条[电梯安装]  增设电梯,负责电梯安装的施工单位应当在施工前将拟进行的电梯安装情况书面告知负责特种设备安全监督管理的部门。

    电梯的安装过程,应当经特种设备检验机构按照安全技术规范的要求进行监督检验;未经监督检验或者监督检验不合格的电梯,安装单位不得交付使用。  

    第二十一条[安全监督]  增设电梯所在辖区建设行政主管部门、质量监督行政管理部门应当依法开展巡查,加强对增设电梯工程的施工安全和质量安全监督管理。

    第二十二条[业主配合]  对已经履行合法申请程序,获得许可并依法办理有关施工手续的增设电梯建设工程,相关业主应当提供必要的施工便利,不得阻挠、破坏施工。

    第二十三条[规划核实]  增设电梯建设工程竣工后,申请人应当到城乡规划行政主管部门申请建设工程规划条件核实手续。

    申请建设工程规划条件核实手续所需资料依照城乡规划行政主管部门公布的建筑类建设工程规划条件核实标准执行。

    第二十四条[竣工验收] 增设电梯建设工程竣工后,申请人应当依照法律、法规的规定组织勘察、设计、施工、监理等单位进行竣工验收。竣工验收合格后增设的电梯方可交付使用,并由申请人向市城建档案馆移交建设档案。

    依法需要办理竣工验收备案的,申请人应当向辖区建设主管部门办理竣工验收备案。

第四章 管理维护

    第二十五条[电梯管理]  增设电梯的业主应当共同委托物业服务企业或者其他单位管理电梯,受委托的物业服务企业或者其他单位为电梯使用管理者。

    增设电梯的业主未委托的,应当按照本办法第七条第(一)项的规定协商约定一名业主为使用管理者,其他业主承担连带安全管理责任。

    增设电梯的业主发生变更的,变更后的业主应当按照增设电梯相关书面协议的约定承担原业主的管理责任,变更后的业主与其他增设电梯业主重新约定维护保养分摊等电梯管理责任的除外。

    电梯使用管理者应当履行特种设备法律法规规定的电梯使用单位的义务,依照《广东省电梯使用安全条例》的规定承担相应责任。

    第二十六条[电梯登记]  电梯使用管理者应当在电梯投入使用前或者投入使用后三十日内,到负责特种设备安全监督管理的部门办理电梯使用登记。 

    电梯使用管理者应当委托有相应资质的电梯维修保养单位对电梯进行日常维护保养工作。

第五章  法律责任

    第二十七条[纠纷解决]  业主认为因增设电梯侵犯其所有权和相邻权等民事权益而提出补偿等要求的,由业主协商解决。

    属地镇政府或者街道办事处、相关行政主管部门应当应业主请求依照法定职权和程序组织调解,促使相关业主在平等协商基础上自愿达成调解协议。

    业主协商或者调解不成的,依法通过民事诉讼途径解决。

    第二十八条[法律责任]  违反本办法第十一条第一款的规定,未依法申领建设工程规划许可证擅自增设电梯或未按许可内容建设的,由城市管理或规划行政执法部门依照查处违法建设的法律、法规进行处理。

    违反本办法第十八条第二款的规定,未依法申领建筑工程施工许可证或未到辖区建设主管部门办理开工备案手续的,由建设行政主管部门依照相关规定进行处理。

    违反本办法第二十四条的规定,未组织竣工验收或者验收不合格擅自交付使用的,由建设行政主管部门依照相关规定进行处理。

    第二十九[法律责任]  增设的电梯未经监督检验、监督检验不合格或者未办理使用登记手续擅自交付使用的,由特种设备安全监督管理部门依照相关规定进行处理。

    第三十条[法律责任]  行政机关及其工作人员违反本办法,有下列情形之一的,由本级人民政府、上级行政机关或者监察机关责令改正;情节严重的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予行政处分:

    (一)对不符合法定条件的申请人准予许可的。

    (二)对符合法定条件的申请人不予许可或者未在法定期限内作出准予许可决定的。

(三)对符合法定条件的申请不予受理的。 

第六章 附则

第三十一条[除外规定]  对于本单元内单一产权人的住宅、别墅、村民住宅及已纳入城市更新改造范围的住宅,不适用本办法。

第三十二条[参照执行]  垂直运输的新设备和新技术的应用,在符合相关技术标准的前提下,可参照本办法执行。

第三十三条[实施时间]  本办法自    日后施行。